Kündigung bei Mietzahlungsverzug im Falle einseitiger Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

BGH Urteil vom 18.07.2012 (Az VIII ZR 1/11)

Wenn der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug gerät, scheitert eine darauf gestützte Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.

Die Kündigung ist in einem derartigen Fall nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Mietrückstand teilweise aus der Mieterhöhung wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechnet. Dieser Umstand schließt eine Kündigung nicht aus.

Insbesondere besteht keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhöhungsbeträge zu verklagen.
Der fristlosen Kündigung steht auch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. Hierin heißt es „Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.“ Diese Vorschrift sei laut BGH bei Kündigungen ohne vorausgegangene Zahlungsklage nicht anwendbar.

Der Schutzbereich des § 569 BGB ist auch nicht auf den hier vorliegenden Fall auszuweiten.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen, gestützt auf erhöhte Betriebskosten, kann der Mieter jedoch durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist. Sollte der Vermieter das Einsichtsrecht des Mieters ablehnen (ihm die Einsicht nicht ermöglichen), kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Mietzahlungen geltend machen. In diesem Fall kann der Vermieter nicht die Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen.