Ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, hängt grundsätzlich vom gegenwärtigen Zustand der Wohnung ab

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Juni 2012
Az.: VIII ZR 110/11

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage beschäftigt, auf welchen Zustand der Wohnung für die Beurteilung des Vorliegens einer Wohnwertverbesserung durch den Vermieter abgestellt werden muss. Im vorliegenden Fall verlangte die Vermieterin von den beklagten Mietern die Duldung des Anschlusses der Mietwohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung. Dies stütze die Klägerin auf § 554 BGB, wonach der Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat. Die Wohnung der Beklagten verfügte über eine von der Vormieterin mit Zustimmung des früheren Vermieters und Rechtsvorgängers der Klägerin eingebaute Gasetagenheizung. Für diese hatten die Beklagten der Vormieterin eine Ablösesumme gezahlt. Zuvor wurde die Wohnung mit Kohleöfen beheizt. Im Mai 2008 kündigte die Klägerin den Beklagten an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Klägerin mit 2.145 €, die von den Beklagten insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 €. Dieser Modernisierung stimmten die Beklagten nicht zu.

Das Amtsgericht wies die Klage auf Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung ab. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin die Beklagten antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereitgestellten Ofenheizung eine Wohnwertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter geschaffene Zustand. Es komme hier also auf die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen an. Dies gelte auch, wenn der Zustand mit Zustimmung des Vermieters geschaffen wurde.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte Erfolg.
Die Duldungspflicht des Mieters solle volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen sowie die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse fördern. Zudem soll der Vermieter dadurch in der Lage sein, den Gebrauchs- und Substanzwert der Wohnung zu erhöhen. Unter Zugrundelegung vorgenannter Zwecke sei es nicht gerechtfertigt, auf den fiktiven Zustand der Wohnung ohne Beachtung genehmigter Mieterinvestitionen abzustellen. Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, andererseits aber bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Damit sei die Dispositionsbefugnis des Vermieters nicht unangemessen beschränkt.  Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es selbst in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und damit sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und, falls es vom Vermieter gewünscht ist, dauerhaft in der Wohnung verbleiben.