In der mietrechtlichen Rechtsprechung hat es bezüglich der Betriebskosten neue Entwicklungen gegeben, welche die Rechte der Mieter stärken. Allerdings ist der Bundesgerichtshof (BGH) auch zu seiner alten Rechtsprechung zurück gekehrt, welche die Position der Mieter im Insolvenzverfahren des Vermieters verschlechtert.
Das Landgericht (LG) Freiburg hat am 24.03.2011 (Aktenzeichen 3 S 348/10) entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Einsicht in die Belege, auf denen die Betriebskostenabrechnung beruht, am Ort des Mietobjektes zu erfüllen ist. Im zu entscheidenden Fall war die Mietwohnung über 400 km vom Sitz des Vermieters entfernt. Nach Ansicht des Gerichts kann der Mieter bei einer solch großen Entfernung die Einsicht am Ort der Mietsache verlangen. Zumal es für den Vermieter zumutbar ist, die Belege auch an diesem Ort zur Verfügung zu stellen.
In einem weiteren mieterfreundlichen Urteil hat das LG Berlin am 09.11.2010 (Aktenzeichen: 65 S 111/10) entschieden, dass der Mieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet, wenn mietvertraglich die Kosten für eine Gebäudeversicherung auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Versicherung tatsächlich nicht besteht.
In diesem Fall hatte ein Mieter fahrlässig einen Wasserschaden verursacht. Bezüglich der dadurch entstandenen Schäden wollte der Vermieter seinen Mieter in Regress nehmen. Mietvertraglich war vereinbart, dass die Versicherungsprämie als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt wird. Der Abschluss der Gebäudeversicherung unterblieb jedoch.
Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter besteht nicht, wenn der Schaden nur einfach fahrlässig verursacht wurde, weil durch die Umlage der Versicherungskosten die Haftung des Mieters stillschweigend auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Dies gilt auch, wenn tatsächlich kein Versicherungsschutz besteht, da der Mieter wegen der Betriebskostenabrechnung auf die Versicherung durch den Vermieter vertrauen darf.
In der Entscheidung des BGH vom 20.10.2011 (Aktenzeichen: IX ZR 10/11) ist dieser zu seiner alten Rechtsprechung zurückgekehrt. Gegen die Entgeltforderung der Masse kann nicht mit einer Insolvenzforderung aufgerechnet werden, wenn das Vertragsverhältnis vom Insolvenzverwalter fortgeführt wird.
Dem zu entscheidenden Fall liegt ein schulrechtlicher Sachverhalt zu Grunde. Die Schuldnerin war Trägerin einer Schule, auf welche die Beklagten ihr Kind gegen Zahlung eines Schulgeldes unterrichten ließen. Vor der Insolvenz der Schuldnerin gewährten die Beklagten dieser ein Elterndarlehen. Bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde der Schulbetrieb fortgeführt. Der Insolvenzverwalter nahm die Beklagten auf Zahlung des Schulgeldes in Anspruch. Diese erklärten die Aufrechnung mit der Darlehensforderung. Die Vorinstanzen bejahten die Aufrechnungsmöglichkeit.
Der BGH lehnte dies jedoch ab. Eine Aufrechnung wäre mit schwerwiegenden negativen Folgen für die Sanierungsmöglichkeiten der insolventen Schuldner verbunden. Deshalb muss die Forderung zur Insolvenzmasse angemeldet werden.
Diese Rechtsprechung gilt nicht nur für Dienstverträge, sondern auch für Mietverhältnisse. Der BGH stellt klar, dass Mieter nicht Insolvenzgläubiger sind, sondern volle Erfüllung ihrer Verträge verlangen können. Deshalb gebührt der Insolvenzmasse des Vermieters nach dem Grundgedanken des § 103 Abs. 1 InsO auch die ungeschmälerte Gegenleistung.
Für Mieter bedeutet dies, dass sie mit einem Auszahlungsanspruch eines Guthabens aus einer Betriebskostenabrechnung, welcher vor der Insolvenzeröffnung entstanden ist, in der Insolvenz des Vermieters nicht mit laufenden Mieten aufrechnen dürfen. Der Mieter muss seine Forderung zur Insolvenzmasse anmelden, wodurch am Ende des Insolvenzverfahrens eine Auszahlung nur zur festgestellten Quote stattfindet, was meist einen geringen Teil der Gesamtforderung ausmacht.