Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012
Az.: VIII ZR 107/12

Der Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Die Rückstände müssen hierfür jedoch innerhalb eines bestimmten Zeitraumes eine gewisse Grenze erreichen. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs erfolgen darf, ohne dass die für eine fristlose Kündigung erforderlichen Grenzen erreicht sein müssen.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin vermietete an den Beklagten eine Wohnung in Berlin. Das Gebäude, in welchem sich die Wohnung befindet, wurde im Jahre 2008 an die Fernwärme angeschlossen.

Deshalb verlangte die Klägerin ab März 2008 neben der Grundmiete auch Heizkostenvorschüsse in Höhe von 70 € monatlich. Diese Vorschüsse bezahlte der Beklagte zunächst nicht. Auf die Heizkosten zahlte er lediglich am 1. Juli 2009 100 € für die Monate Mai und Juni 2009.

Wegen der rückständigen Heizkostenvorschüsse für die Monate März 2008 bis April 2009, kündigte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 2009 das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß zum 31. Juli 2010.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg  hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht Berlin wies die Berufung des Beklagten zurück.

Die Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg, weil die Kündigung vom 05. Oktober 2009 das Mietverhältnis wirksam beendete.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass auf die ordentliche Kündigung nicht die Grenzen der außerordentlichen Kündigung zum Schutz der Mieter übertragen werden brauchen. Schließlich erlaubt die ordentliche Kündigung die Lösung vom Mietvertrag ohnehin nur innerhalb der gesetzlich festgelegten oder vereinbarten Kündigungsfrist.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darf die Pflichtverletzung des Mieters jedoch nicht unerheblich sein. Bei Zahlungsverzug ist dies der Fall, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.

Weiterhin hat der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung klargestellt, dass auch die für außerordentliche Kündigungen geltende Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht auf ordentliche Kündigungen angewendet werden kann. Diese Norm erlaubt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete.

Dieses Schutzes bedarf der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Die Norm verfolgt den Zweck, den Mieter vor einer Obdachlosigkeit wegen einer fristlosen Kündigung zu bewahren. Diese Gefahr besteht auf Grund der einzuhaltenden Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung nicht. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber trotz Kenntnis der Problematik im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 keine anderweitige Regelung getroffen.