Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.02.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 346/10

Eine Mieterhöhung muss nach § 557 BGB während der Mietzeit grundsätzlich zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter eine erhöhte Miete nur nach den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB verlangen. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung vom Mieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung Kriterien aufgestellt, wie vom Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann, wenn von einem Sachverständigen eine gewisse Mietspanne innerhalb der Gemeinde festgestellt wird.

In einem solchen Fall kann der Vermieter grundsätzlich die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben. Dies gilt jedoch nur, soweit die Spitzenwerte tatsächlich noch als ortsüblich angesehen werden können. Ohne eine derartige Prüfung könnte ein Vermieter bei einer großen Bandbreite stets die höchste Miete verlangen. Im zu entscheidenden Fall lag die vom Sachverständigen ermittelte Spanne zwischen 6,05 € und 8,00 € pro Quadratmeter.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieten, welche außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite von der großen Mehrheit der Mieten abweichen, nicht als üblich im Sinne des § 558 BGB anzusehen sind. Diese Mehrheit wird bei einer großen Streuung der Mieten auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen  ermittelt.

Das sich anhand der tatsächlich gezahlten Mieten ergebende Mittelfeld stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Innerhalb dieser deutlich engeren Spanne ist die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen, die der Vermieter verlangen darf.