Verjährung der Betriebskostennachforderung des Vermieters

Veröffentlicht am von

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2012
Aktenzeichen: VIII ZR 264/12

Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskosten abrechnen. Tut er dies nicht, ist er mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen. Ist die Abrechnung ordnungsgemäß innerhalb der Frist erfolgt, verjährt der Anspruch auf Nachzahlung gemäß § 195 BGB innerhalb von 3 Jahren.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall vermietete die Klägerin eine Wohnung an die Beklagte. Die Beklagte leistete monatlich Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Die Klägerin rechnete über diese für die Jahre 2002 bis 2006 ordnungsgemäß ab. Dabei behielt sie sich eine Nachberechnung auf Grund einer zu erwartenden rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer vor. Tatsächlich erhöhte das zuständige Finanzamt mit Bescheid vom 03.12.2007 die Grundsteuer rückwirkend ab dem Jahr 2002.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten die überschießende Grundsteuer, welche nicht bereits in den Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht wurde.

Nach der regelmäßigen Verjährungsfrist wären die Nachforderungsansprüche teilweise verjährt.
Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass die Verjährungsfrist für die Nachforderung, sofern sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehält, nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst zu laufen beginnt, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat. Maßgeblich ist dann nicht die Erteilung der Abrechnung.

Dem steht auch die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht entgegen. Diese Vorschrift hindert den Vermieter nicht, sich eine Nachberechnung vorzubehalten, wenn er über einzelne Punkte der Betriebskosten ohne sein Verschulden nicht abrechnen kann. Nach dem Sinn und Zweck der Norm soll der Vermieter zwar durch die Ausschlussfrist zur fristgerechten Abrechnung angehalten werden. Es ist jedoch ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vorgesehen, dass der Vermieter unverschuldet nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Im zu entscheidenden Fall konnte der Vermieter erst über die Grundsteuer abrechnen, nachdem er den Bescheid des Finanzamtes erhalten hat.