Konkurrenzschutzabrede als Mietmangel

BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117 / 10

Der BGH setzt sich in seinem Urteil mit der Frage auseinander, inwiefern die Verletzung einer in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel einen Mangel der Mietsache darstellen und zur Minderung der Miete führen kann.

In dem zu Grunde liegenden Fall hatte ein Facharzt für Orthopädie einen Gewerberaummietvertrag über Praxisräume abgeschlossen. In dem Mietvertrag war eine Konkurrenzschutzklausel enthalten, nach welcher der Vermieter dem Mieter für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie im Projekt Konkurrenzschutz gewährt. Später beschloss der Vermieter bzw. sein Rechtsvorgänger mit einem Facharzt für Chirurgie einen Mietvertrag über weitere Räume in demselben Haus für eine Arztpraxis der Fachrichtung Chirurgie/Unfallchirurgie.  Die Praxis führte unter anderem operativer und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Nach Ansicht des Klägers  fällt in die Operation nicht operative Behandlung an den Stütz-und Bewegungsorganen, wie auch die Traumatologie für Erwachsene unter die Konkurrenzschutzklausel seines Mietvertrages.

Nach Ansicht des BGH führt eine Verletzung einer Konkurrenzschutzpflicht zu einem Mangel der Mietsache. Bereits ohne ausdrückliche Vereinbarung in dem Mietvertrag  gehöre es im Rahmen der Vermietung von Gewerberäumen zu dem vertragsgemäßen Gebrauch, in anderen Räumlichkeiten des Hauses oder unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Diesen Grundsatz sieht der BGH als sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz an. Je nach den Umständen des Einzelfalls sei abzuwägen, inwieweit der Konkurrenzschutz unter Berücksichtigung der Belange der Parteien nach Treu und Glauben geboten sei. Insbesondere aber, wenn eine Konkurrenz zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht bestanden habe, bestehe die Annahme, dass der bereits niedergelassene  Arzt durch die Eröffnung einer Praxis in demselben Gebäude erheblich beeinträchtigt werde.

Im Verhältnis zu dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz kann nach Ansicht des BGH Ob für einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz nichts anderes gelten. Durch die entsprechende vertragliche Vereinbarung werde der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch insoweit konkretisiert, als dass dem Mieter der von bestimmter Konkurrenz ungestörte Gebrauch der Mieträume eingeräumt werde.