Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft kraft Teilungserklärung

Über die Auslegung einer Teilungserklärung im Hinblick auf die Kostenverteilung für Balkone in einer Wohnungseigentümergemeinschaft …

Ist in einer Teilungserklärung geregelt, dass der Wohnungseigentümer für die Instandsetzung von Balkonen, die er ausschließlich selbst nutzt, selbst aufkommen muss, ist dies nicht dahingehend auszulegen, dass Teile des Balkons, die im Gemeinschaftseigentum stehen, ausgenommen sind.

Die Parteien des Streits bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Teile der Eigentümer verfügen über eigene Balkone. Eine Teilungserklärung ist vorhanden. Dort heißt es unter anderem: „§ 5.2. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzusetzen und instandzuhalten“. Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.3.2010 wurde beschlossen, dass die Kosten einer Balkonsanierung von der Gemeinschaft getragen werden.

Hiergegen richtete sich die vorliegende Beschlussanfechtungsklage. Das Amtsgericht und das Landgericht gaben der Klage statt. Die Revision vor dem Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.
Bei der Auslegung von Teilungserklärungen kommt es sowohl auf den Wortlaut als auch auf den Sinn dieser an. Abgestellt wird hier auf einen unbefangenen Betrachter und was für diesen am nächstliegenden ist. Vorliegend bestimmt der Wortlaut den „ausschließlichen Gebrauch“, mithin sind die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen. Hieraus ist nicht ersichtlich, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht auch diejenigen Kosten zu tragen hat, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Maßnahmen könnten zwar auch dem Gemeinschaftseigentum zugutekommen (Verhinderung des Eindringens von Feuchtigkeit), jedoch geht es in der Teilungserklärung nicht hierum. Ferner besteht keine Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Sinn der Regelung liegt vielmehr darin, dass Wohnungseigentümer, die von der Nutzung des Balkons ausgeschlossen sind, Sanierungskosten nicht mittragen müssen. Bei einer Bauweise ohne Balkon würden diese Kosten nicht anfallen. Das Wohnungseigentumsgesetz lässt den Eigentümern weitestgehend freie Hand wie sie ihr Verhältnis in der Gemeinschaft ordnen wollen.

(BGH, Urt. V. 13.11.2012 – V ZR 9/12)

Wohnungseigentümer sollten bei Fragen und Unsicherheiten zum frühestmöglichen Zeitpunkt einen Anwalt konsultieren und Beschlüsse prüfen lassen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass Anfechtungsfristen verstrichen sind.

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