Unter welchen Voraussetzungen sind nach der Mietrechtsreform Mietverträge auf Zeit möglich? Wie steht es um Mietverträge, die auf Lebenszeit geschlossen wurden? Wie sollten die Vertragsparteien ihren Vertrag schließen?

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auf Zeit nur unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden. Mietverträge auf Lebenszeit fallen jedoch nicht unter die strengen Voraussetzungen.

Der von den Parteien geschlossene Vertrag über ein Mietobjekt besteht seit 1971. Da die Mieter im Hinblick auf das Mietobjekt zahlreiche Investitionen und Leistungen tätigten, wurde im Jahr 2005 vereinbart, dass der Mietvertrag bis an das Lebensende der Mieter gelten solle.

Mit der Feststellungsklage begehren die Kläger, dass ein Verstoß gegen §575 I BGB vorliegt.

Das LG Freiburg sieht die Klage als zulässig an, befindet sie jedoch für unbegründet.

Die Regelung des § 575 Abs. I BGB soll den Mieter vor dem Verlust seiner Mietwohnung schützen. Der Gesetzgeber möchte hiermit verhindern, dass ein Ende des Mietvertrages nur durch Zeitablauf möglich ist. Die Vorschrift soll den Mieter jedoch gerade nicht davor schützen, dass er durch einen langfristigen Mietvertrag Verpflichtungen einhalten muss. Mithin können nur manche Gründe eine Befristung des Mietvertrags über Wohnraum rechtfertigen. § 575 Abs. IV BGB bestimmt, dass anderweitige Vereinbarungen zu Lasten des Mieters unzulässig sind. Bei einem Mietvertrag, der durch den Tod des Mieters endet, handelt es sich jedoch nicht um einen von Abs. IV erfassten Fall. Hier wird der Mieter gerade geschützt.

Von den Gerichten ist die Frage nach der Wirksamkeit von Mietverträgen über Wohnraum auf Lebenszeit jedoch noch nicht einheitlich beantwortet. Hauptargument ist, dass es sich bei diesen Verträgen eben gerade auch um Zeitverträge handelt. Dies sieht zum Beispiel das BayObLG so. Nachzulesen in NJW-RR 1993, Seite: 1164.

Teile der Juristen befinden deswegen die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung auf Lebenszeit für unwirksam und stellen hierbei insbesondere auf den § 544 BGB ab. So zum Beispiel auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 544 Rn.3.

Die wohl entscheidende Frage nach der Zulässigkeit, die vom LG Freiburg im vorliegenden Fall bejaht wird, dürfte der Umstand sein, ob die Mieter trotz der Vereinbarung des Vertrages auf Lebenszeit ein Recht zur Kündigung haben oder ob dieses ausgeschlossen wird. Wenn es ausgeschlossen wird, handelt es sich wahrscheinlich gemäß § 575 Abs. IV BGB um eine unzulässige Vereinbarung. Dies wäre dem Mieter gegenüber unbillig.

Bis jetzt liegt zu der Wirksamkeit von Mietverträgen auf Lebenszeit noch keine Entscheidung des BGH vor.

(LG Freiburg, Urt. v. 21.3.2013 – 3 S 368/12)

Parteien, die trotzdem Verträge auf Lebenszeit abschließen, und auf die deren Wirksamkeit, d.h. auf den Bestand, vertrauen, sollten auf keinen Fall das Kündigungsrecht des Mieters ausschließen. Dieses sollte unberührt bestehen bleiben.

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