Ist es für den Mieter möglich, im Rahmen einer Schönheitsreparatur bei der Farbauswahl für den gemieteten Wohnraum frei zu entscheiden?

Grundsätzlich ist es möglich, dass der Vermieter die Pflicht der Schönheitsreparaturen auf den Mieter des Wohnraums überträgt. Dies wird inzwischen fast überwiegend so gesehen.

Fraglich hingegen ist vielmehr das „Wie“ bei der Farbwahl. Eine klare Definition von Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Vielmehr kann sich jedoch über die Berechnungsverordnung angenähert werden (siehe hierfür BGH, NJW 2009, Seite 1408). Hiernach sind von der Schönheitsreparatur das Tapezieren, das Anstreichen oder Kalken der Wände, der Decken sowie das Streichen der Fußböden, der Heizkörper (sowie der dazugehörigen Heizrohre) und der Türen und Fenster sowie der Außentür von innen umfasst.

Grundsätzlich sieht der § 535 Abs. I, S.2 BGB die Pflicht der Instandhaltung, also auch der Schönheitsreparaturen, bei dem Vermieter. Ihm obliegt die Durchführung. Für den Vermieter ist es jedoch möglich, diese Verpflichtung durch entsprechende Individualvereinbarung mit dem Mieteroder durch entsprechende AGB auf den Mieter zu übertragen. Bei der Wahl von AGB unterliegen die Klauseln vollumfänglich der gerichtlichen AGB-Kontrolle. Eine Individualvereinbarung hat für den Vermieter unter Umständen Vorteile.

Die Anwendung von AGB führt ferner zu der Frage, ob es für den Vermieter innerhalb dieser AGB möglich ist, dem Mieter gegenüber Vorgaben für die Farbwahl zu machen.

Bei der Beurteilung, welche Farben verwendet und welche nicht verwendet werden dürfen und inwiefern der Vermieter dem Mieter Vorschriften hierüber machen kann, muss zunächst die Position des Mieters herausgearbeitet werden. Ein Schutz für den Mieter über seine Mietwohnung erwächst aus Art. 14 GG und ist vom BVerfG verfassungsrechtlich anerkannt. So ist es dem Vermieter nicht möglich dem Mieter während dem bestehenden Mietverhältnis Vorgaben bezüglich der Gestaltung zu machen. Die Gestaltung der Wohnräume (also auch in farblicher Hinsicht) ist für den Mieter zur Zeit des Mietverhältnisses frei. Einschränkungen gibt es erstmal nicht. Eine Einschränkung ergibt sich jedoch aus den berechtigten Interessen des Vermieters und zwar in dem Moment, in dem eine Beeinträchtigung der Substanz der Mietsache zu befürchten ist.

Ist das Mietverhältnis beendet worden, dann kommt einem wichtigen Aspekt bei der Gestaltung Beachtung zu. Nämlich dem Aspekt der Weitervermietbarkeit. Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Mieter also in der Farbgestaltung frei. Ob gemustert oder unifarben oder gepunktet, der Anstrich ist ihm überlassen. Eine Einschränkung findet ebenso wenig durch den Vermieter statt, als das eine solche durch Nachbarn existieren könnte. Bei der Durchführung obliegt es dem Mieter, ob er sie selber durchführt oder ob er sich zur Erfüllung Hilfskräften, d.h. Fachkräften bedient. Einziges Kriterium hierbei ist lediglich, zum Schutz des Vermieters, dass die Arbeiten sach- und fachgerecht durchgeführt werden. Bei der Weitervermietbarkeit kommt es vor allem darauf an, ob sich die gewählte Gestaltung und Farbwahl im Rahmen des üblichen befindet. In diesem Zuge ist auch die AGB Klausel „hell, neutral, deckend“ seitens höchstrichterlicher Rechtsprechung anerkannt. Oftmals unterliegt die Frage, welche Farbvariante hierzu zählt, der richterlichen Einzelfallentscheidung, (zartes) lindgrün oder hellblau zählen auf jeden Fall schon mal nicht dazu.

Ist in einer AGB vorgesehen, dass bei einer Schönheitsreparatur in der Farbe Weiß anstelle von dezenten Farben zu streichen ist, kann dies den Mieter unbillig und unangemessen benachteiligen. Mithin kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel an sich führen.

Ist die vom Mieter gewählte farbliche Gestaltung unüblich, so muss der Vermieter diese nicht hinnehmen. Dies gilt gleichweg, ob Bedarf für eine Renovierung besteht.

Sind Wände in einer grellen Farbe gestrichen oder in einer Farbe, die bei der Weitervermietung problematisch ist, so ist der Mieter zur Beseitigung verpflichtet, der Vermieter hat hierauf einen Anspruch.

Für Mieter bedeutet dies, dass die Interessen des Vermieters bei der Farbwahl während des laufenden Mietvertrages fast vollständig unbeachtlich sind. Die Frage nach der „richtigen“ Farbe ist dem Mieter überlassen. Ist der Mietvertrag hingegen beendet, kippt diese Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters. Nun stehen seine Interessen im Vordergrund, zusammengefasst unter dem Schlagwort des Weitervermietungsinteresses.

(In Anlehnung an NJW-Spezial 2013, Heft 20)

Schönheitsreparaturen führen oft zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Mieter sowie Vermieter sind gut beraten, wenn sie im Vorfeld einen Anwalt konsultieren, um Streitigkeiten zu vermeiden. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch&Collegen berät Sie rund um das Thema Mietrecht gerne umfassend und wird für Sie tätig.