Die durch die Vermieterin erklärten Kündigungen des Mietvertrages sind unwirksam, wenn sich die Vermieterin vertragswidrig verhält, insbesondere, wenn sie das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.

Bereits in dem früheren Beitrag berichteten wir zu dem Thema „Recht des Vermieters zum Betreten der Wohnung“. Während eines vereinbarten Termins zur Besichtigung von montierten Rauchmeldern kam es zu einer Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien, im Verlaufe dessen der Mieter die Vermieterin mit den Armen am Oberkörper umfasst und sie vor die Haustür trug.

Der Bundesgerichtshof entschied im gleichen Fall, dass ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten der Vermieterin dazu führte, dass die von ihr erklärten Kündigungen unwirksam sind.

Für die Wirksamkeit der Kündigung war nicht entscheidend, dass der Mieter die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 BGB) überschritt, indem er die Vermieterin in „demütigender“ Weise aus dem Haus trug. Auch musste der Mieter nicht im Vorfeld mit einer Anzeige wegen Verletzung seines Hausrechts drohen.

Entscheidend war, dass die Parteien verabredet hatten, dass die Vermieterin nur die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern betreten sollte. Diese Vereinbarung schloss zugleich aus, dass sich die Vermieterin eigenmächtig Zugang zu den anderen Räumen verschaffen durfte. Indem sie gegen den Willen des Mieters die Räume ohne die angebrachten Rauchmelder versuchte zu betreten und der daraufhin erklärten Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, verletzte sie das Hausrecht des Mieters.

Während der Dauer des Mietvertrags steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zu. Hierauf hat die Vermieterin Rücksicht zu nehmen. Die Vermieterin hat durch ihr vorangegangenes Verhalten ihre Rücksichtnahmepflicht aus dem Mietvertrag verletzt und dadurch das Verhalten des Mieters – das Heraustragen aus der Haustür – herausgefordert.