Es soll vorkommen, dass man als Mieter einer Wohnung, diese nur sehr wenig nutzt, sei es aus privaten oder beruflichen Gründen. Da könnte man auf die Idee kommen, die Wohnung an andere Personen zu überlassen. Immerhin steht die Wohnung dann nicht leer und wird genutzt. Man zahlt ja schließlich auch die Miete. Doch ist das einfach so möglich?

Darf ein Mieter seine gemietete Wohnung entgeltlich an Touristen als Ferienwohnung überlassen?

I In Berlin ist ein solcher Rechtsstreit durch ein Gericht entschieden worden.

Der Kläger, der Vermieter, machte einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen seinen Mieter, den Beklagten, gelten. Grund dafür war, dass der Beklagte die Wohnung für einen Zeitraum von 12 Tagen entgeltlich an Touristen als Ferienwohnung überlassen hat.

Der Kläger sprach eine fristlose Kündigung aus. Dabei stand ihm der §§ 543 Abs.1, Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB zur Seite. Demnach kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden. Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung steht nicht nur dem Vermieter zu, sondern kann auch durch Mieter ausgesprochen werden.

Von einem wichtigen Grund ist auszugehen, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der wichtige Grund des Klägers war in diesem Fall, dass der Mieter die Mietwohnung unbefugt an einen Dritten überlassen hat.

II Weitere Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung

Der Vermieter kann nicht einfach eine fristlose Kündigung aussprechen und dann ist das Mietverhältnis beendet. Grundsätzlich hat eine Abmahnung gemäß § 543 Abs.3 S.1 BGB zu erfolgen. Mit dieser wird der Mieter ausgefordert in einer bestimmten Frist Abhilfe zu schaffen.

In Ausnahmefällen ist die Abmahnung jedoch entbehrlich. Die Ausnahmen regelt § 543 Abs.3 S.2 BGB. In den beschriebenen Fall hat der Vermieter dem Mieter keine Abmahnung erteilt. Dies begründete er mit der Ausnahme des § 543 Abs.3 S.2 Nr.2 BGB. Nach dieser Ausnahmeregelung bedarf es keine Abmahnung, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

In diesem speziellen Fall lief bereits ein Räumungsverfahren gegen den Mieter über die betreffende Wohnung. Dieser hatte bereits zwei Jahre zuvor die Wohnung an Touristen entgeltlich Überlassen.

III Entgegenwirken

Eine Möglichkeit, einer Kündigung aus diesem Grund vorzukommen ist, mit den Vermieter reden und eine Genehmigung einholen. Durch eine erteilte Genehmigung ist das Verhalten des Mieters nicht mehr vertragswidrig.