BGH Urteil v. 20. Juni 2012 (VIII ZR 12/12)

Dem Urteil liegt der Fall zu Grunde, in dem der Formularmietvertrag des Vermieters eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Zum einen wurden starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart, zum anderen heißt es „Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführung abzuweichen“. Die Klausel ist unwirksam, da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters angenommen wird, wenn dem Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses eine bestimmte Ausführungsart vorgeschrieben wird.

Da Modernisierungsmaßnahmen geplant waren, forderte der Vermieter vom Mieter statt der Durchführung von Schönheitsreparaturen einen Abgeltungsbetrag, den der Mieter auch zahlte.

Nach mehr als einem halben Jahr klagte der Mieter gegen den Vermieter mit dem Antrag auf Rückzahlung des Abgeltungsbetrages. Als Argument führte er an, er sei aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Hiermit hat der Mieter grundsätzlich Recht. Er hat aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel weder Schönheitsreparaturen durchzuführen, noch war er zur Zahlung des Abgeltungsbetrages verpflichtet (ebenso aufgrund der unwirksamen Klausel).

Der BGH hat nun jedoch entschieden, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten gemäß § 548 Abs. 2 BGB unterliegt.

Sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, unterliegen der Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB. Es macht keinen Unterschied, ob der Mieter (der die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel annimmt) die Schönheitsreparaturen selbst ausführt, oder ob er an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen zahlt.

In beiden Fällen sind Ansprüche gegen den Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend zu machen.