BGH Urt. V. 9.5.12 – XII ZR 79/10

Nach diesem BGH Urteil ist eine Klausel in einem gewerblichen Formularmietvertrag, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrechts in der Hinsicht einräumt, dass bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete dieser berechtigt ist, vom Mieter den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festsetzt, wirksam und hält einer AGB-Prüfung stand.

Im Fall, der zu entscheiden war, schlossen die Parteien einen gewerblichen Nutzungsvertrag im Jahr 1998, der eine Klausel dahingehend enthielt, dass nach Ablauf von drei Jahren  geprüft wird, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung könne der zusätzliche oder weniger zu zahlende Betrag nach billigem Ermessen (§315 BGB) festgesetzt werden.

Die Parteien haben damit zur Wertsicherung der Miete einen so genannten Leistungsvorbehalt zu Gunsten des Vermieters vereinbart. Dieser liegt vor, wenn dem Bestimmungsberechtigten hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung ein Ermessensspielraum verbleibt.

Die Klausel hält einer Inhaltskontrolle stand, da sie klar und verständlich ist. Der Inhalt der Klausel muss für den Mieter nachprüfbar sein und darf nicht irreführend sein. Bei einer Mietanpassungsklausel müssen Anlass der Mietänderung, Bezugsgröße und Umfang der Mietanpassung zum Ausdruck kommen. Dies ist hier der Fall. Eine Mietanpassung soll dann möglich sein, wenn die vereinbarte Miete nicht mehr ortsüblich oder angemessen ist.

Durch die ausdrückliche Bezugnahme in der Klausel auf § 315 BGB wird dem Kläger kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, sondern es wird bei der Ausübung dieses Rechts ausdrücklich der Maßstab des § 315 BGB zu Grunde gelegt. Hiernach wird der Vermieter bei der Ausübung seines Mietanpassungsrechts eingeschränkt, in dem die Anpassung den Grundsätzen der Billigkeit entsprechen muss. Nach der Rechtsprechung des BGH entspricht eine einseitige Preisbestimmung in der Regel dann der Billigkeit im Sinne von § 315 BGB, wenn das verlangte Entgelt im Rahmen des Marktüblichen liegt und dem entspricht, was regelmäßig als Preis für eine vergleichbare Leistung verlangt wird (BGH, NJW RR 1992, 183 ff.).

Da mit der Preisanpassungsklausel ein Gleichgewicht von Leistung und Gegenleistung hergestellt wird und im vorliegenden Fall durch die Bezugnahme auf § 315 BGB sichergestellt ist, dass eine Anpassung den Grundsätzen der Billigkeit entspricht, liegt hier kein Verstoß gegen § 307 BGB vor und die Klausel ist wirksam.