Können im Erdgeschoss wohnende Mieter verpflichtet werden, abends die Hauseingangstür abzuschließen? Ist eine solche Klausel in der Hausordnung wirksam?
Im vorliegenden Fall stritten sich die Mieter,die ihre Mietwohnung im Erdgeschoss hatten, mit dem Vermieter, ob sie zu einer bestimmten Uhrzeit verpflichtet sind, die Eingangstür abzuschließen. Die Hausordnung sah unter dem Punkt „Schutz des Hauses“ eine entsprechende Klausel vor, in der geregelt ist, dass die Mieter im Sommer spätestens um 22 Uhr und im Winter spätestens um 21 Uhr die Tür abzuschließen haben. Die Kläger sahen in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung.
Vor dem LG Köln hatten sie hiermit keinen Erfolg.
Eine solche Klausel sah das LG Köln weder als überraschend noch als unangemessene Benachteiligung an. Die Klausel berücksichtigt auch die Jahreszeiten, in denen es unterschiedlich dunkel wird, und gibt keine unabhängig generelle Verpflichtung auf. Hinzu kommt, dass es keinen großen zeitlichen Aufwand darstellt die Haustür zu verschließen.
Für Mieter ist diese Klausel auch nicht völlig überraschend. Das Verschließen stellt einen wichtigen Sicherheitsaspekt dar, gerade in einer Großstadt. Wegen der größeren Sachnähe zu der Haustür für Erdgeschossbewohner (im Gegensatz zu anderen Mietern) stellt dies keine überraschende Klausel im Sinne des § 305c BGB dar. Dass eine solche Regelung erst in der Hausordnung konkretisiert wird, führt zu keinem anderen rechtlichen Ergebnis. Der Aufbau der Hausordnung mit dem Abschnitt „Schutz des Hauses“ ist stimmig und die Regelung kann vom Mieter ohne Schwierigkeiten aufgefunden werden. Hinzu kommt, dass die Hausordnung von der Länge her überschaubar ist.
Die Klausel ist auch hinreichend bestimmt und konkretisiert, sodass sie dem Bestimmtheitsgrundsatz (§ 307 Abs. 1, S. 2 BGB) genüge tut. Zu den allgemeinen Anforderungen siehe BGH, NJW 2008, S. 1440.
Berücksichtigt wurde außerdem, dass bereits ohne entsprechende Klausel eine Vielzahl der Mieter die Haustüren abends abschließen.
Die von den Klägern geltend gemachte unangemessene Benachteiligung liegt ebenfalls nicht vor. Der Vermieter muss lediglich das Willkürverbot aus Art. 3 GG beachten, welches durch § 242 BGB zur Anwendung kommt. Ein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz existiert im Mietrecht jedoch nicht. Hier entschied sich der Vermieter gerade auf Grund der besonderen Sachnähe dazu, die Erdgeschossmieter zu verpflichten.
Eine andere Verpflichtung zur Gleichbehandlung ergibt sich aus dem genossenschaftlichen Gleichheitsgrundsatz. Dieser verlangt ebenfalls eine willkürfreie und auf sachliche Kriterien gestützte Behandlung der Mieter. Hieraus kann jedoch keine absolute Gleichbehandlung der Mieter gefordert werden. Das genossenschaftliche Treueverhältnis für dazu, dass (einzelne) Mieter nicht ohne sachlichen Grund anders behandelt werden dürfen als andere Mieter. Anwendung findet also vereinfacht gesagt derjenige Maßstab, der auch Art. 3 GG bei der Differenzierung zugrunde liegt.
(LG Köln, Urt. v. 25.07.2013, Az.: 1 S 201/12, BeckRS 2014, 02641)
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