Ist eine Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen erlaubt?

Gerade zu Messezeiten, in denen Hotels und Pensionen ausgebucht sind, kommen viele Private auf den Gedanken, Geld durch eine Untervermietung ihrer Wohnung oder durch einzelne Zimmer zu erzielen. Aber auch in Großstädten kommen viele Mieter auf diesen Gedanken. Gibt es nun aber einen Unterschied zwischen der „normalen“ Untervermietung und der Untervermietung an ständig wechselnde Touristen.

Im vorliegenden Fall benötigt der Beklagte Mieter seine Wohnung in Berlin lediglich alle 14 Tage, um Verwandte zu besuchen. Der Vermieter entspricht dem Wunsch des Mieters auf Untervermietung, ohne vorherige Prüfung des Sachverhalts und der genauen Absichten des Mieters. Die Untervermietung wird quasi frei erteilt. Einzige Bedingung, die jedoch gestellt wird, ist, dass der Mieter seinen Untermietern Postvollmacht erteilt. So können Willenserklärungen als zugegangen behandelt werden. Sie sind also auch durch Entgegennahme eines Untermieters in den Kenntnis- und Machtbereich des Mieters gelangt und ihm zugegangen.

Weitere Abreden wurden nicht getroffen.

Die Wohnung wird durch den Mieter auf Internetseiten an Touristen zur Vermietung angeboten, wobei diese teilweise nur für sehr kurze Zeiträume die Wohnung in Anspruch nehmen.

Der nunmehr neue Vermieter mahnt daraufhin den Mieter mehrmals ab und kündigt diesem. Ferner begehrt er die Räumung der Wohnung.

Bei der Untervermietung gilt es indes generell zwischen zwei „Arten“ zu unterscheiden. Einerseits gibt es die Untervermietung, in der auf Dauer ein weiterer Bewohner hinzutritt. Anderseits gibt es wie im vorliegenden Fall die Untervermietung an Touristen. Hier ist die Untervermietung gerade nicht auf eine gewisse Dauer angelegt. Eine Untervermietung an Touristen ist auch nicht ohnehin als gewöhnlich zu betrachten.

Von der allgemein generellen Vollmacht des Vermieters ist diese Art der Untervermietung jedenfalls nicht gedeckt. Vorliegend ging der Vermieter vielmehr davon aus, dass die Untervermietung jeweils auf eine gewisse Dauer ausgerichtet ist. Hiervon umfasst ist nicht die Erlaubnis, die Wohnung nur für eine sehr kurze Dauer an jeweils wechselnde Personen unterzuvermieten.

In dem konkreten Einzelfall kommt jedoch ein weiterer wichtiger Aspekt innerhalb der Vereinbarung zum Tragen. Die Untermieter sollten eigentlich Postvollmacht erhalten. Dies scheidet bei einer Nutzung lediglich durchTouristen jedoch schon aus praktischen Gründen aus und ist offensichtlich so nicht möglich.

Besonders schwierig ist der vorliegende Fall, da zwar einerseits der Vermieter keine Untervermietung an ständig wechselnde Touristen im Sinn hatte, andererseits handelt es sich auch bei dieser Art der Untervermietung um eine Nutzung der Wohnung, welches ein Wohnen darstellen kann. Im Hinblick auf Wohnungseigentum hat der V. Senat des BGH eine solche Nutzung bereits als Wohnen bejaht. Nun ist es zwar nicht möglich das Mietrecht mit dem Wohnungseigentumsrecht eins zu eins gleichzusetzen. Eine Berücksichtigung dieser Meinung erscheint jedoch geboten. In beiden Fällen liegt eine Wohnnutzung vor.

Eine Kündigung erscheint vor allem nicht ganz unproblematisch, da der Mieter gegen keine Auflage des Vermieters verstoßen hat.

Ferner kommt eine Entscheidung des VIII. Senats des BGH (NZM 2014, 128) hinzu, wonach der Mieter seine Pflichten durch unerlaubte Untervermietung und bei unerlaubter Untervermietung nur dann verletzt, wenn der Mieter den vertraglich unzulässigen Gebrauch der Wohnung (untervermieten) fortsetzt.

(BGH, Urt. Vom 8. Januar 2014 – VIII ZR 210/13)

Mietrecht allgemein stellt eine Rechtsmaterie dar, bei der es viele gerichtliche Auseinandersetzungen gibt. Den Mietern ist deshalb zu raten, beispielsweise bei Untervermietungen ihr Vorhaben genau mit dem Vermieter zu besprechen und alles genau zu regeln und festzuhalten. Bestehen rechtliche Unsicherheiten sollten sowohl Mieter als auch Vermieter einen Anwalt konsultieren und sich eingehend beraten lassen. Denn eine solche Untervermietung kann auch weitere rechtliche Risiken mit sich bringen.

Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch&Collegen berät Sie gerne umfassend auf dem Gebiet des Mietrechts.