Wer trägt bei einem Gerichtsverfahren die Darlegungs- und Beweislast, wenn eine Mangelanzeigepflichtverletzung des Mieters strittig ist?

Grundsätzlich hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast, ob eine Mangelanzeigepflichtverletzung vorliegt, wenn ein Mieter Schadensersatz gemäß § 536 c II 1 BGB verlangt und der Vermieter die Mangelanzeige bestreitet.
Vorliegend sind die Parteien Mieter und Vermieter einer Wohnung. An den Bodenfliesen traten Risse auf, die seitens der Beklagten (Mieter) gegenüber dem Vermieter angezeigt wurden. Der Anwalt der Beklagten zeigte die Mängel schriftlich an und drohte bei Nichtbeseitigung mit der Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens (prozessuales Mittel; in der Zivilprozessordnung geregelt). Nach der Mitteilung minderten die Mieter die Miete um 20 %. Die Kläger klagen auf 19 zurückbehaltene Minderungsbeträge nebst Zinsen.

Das AG gab der Klage statt. Das LG wies die Klage ab. Die Revision blieb ohne Erfolg.

Grundsätzlich rechtfertigen Mängel einer Mietsache die Minderung derer (§ 536 BGB). Eine Minderung ist dann nach § 536 c II 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn eine Anzeige des Mangels nicht vor der Geltendmachung der Mietminderung erfolgt.

Wird wie in dem vorliegenden Fall ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536 c II 1 BGB geltend gemacht, so muss der Kläger, hier der Vermieter, nachweisen, dass den Mieter eine Verletzung seiner Anzeigepflicht des Mangels trifft. Die Beweislast liegt hier bei dem Vermieter. Wird eine Anzeigepflichtverletzung nach § 536 c I BGB geltend gemacht, so obliegt die Darlegungs- und Beweislast dem Vermieter, laut ständiger Rechtsprechung des BGH. Dies resultiert aus dem allgemeinen Prinzip der Beweislastverteilung bei Schadensersatzansprüchen (diese Regeln gelten auch im Allgemeinen für Ansprüche). Der Anspruchsteller (hier: der Vermieter als Kläger) hat im ersten Schritt eines Prozesses alle Tatsachen, die seinen Anspruch begründen, darzulegen und zu beweisen. Im Gegenzug hat der Anspruchsgegner in einem zweiten Schritt alle Tatsachen darzulegen, die rechtsvernichtend sind (hierunter kann beispielsweise § 138 BGB fallen), die rechtshindernd sind oder rechtshemmend. Mithin den Anspruch zunichtemachen.

Verletzt ein Mieter seine Pflicht einen Mangel anzuzeigen, folgt hieraus ein Ausschluss (gemäß § 536 c II 2 BGB) der Mietminderung (§ 536 BGB) oder von Schadensersatzansprüchen (§ 536 a BGB). Begründet wird indes ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (§ 536 c II 1 BGB).

(BGH, Urt. v. 5.12.2012 – VIII ZR 74/12)

Streitigkeiten bezüglich Wohnraummietverträge kommen in der Praxis häufig vor. Mieter sollten in jedem Fall frühzeitig und gründlich die Mängel dokumentieren und unverzüglich gegenüber dem Vermieter anzeigen. Wichtig ist hierbei neben dem Zugang der Mangelanzeige vor allem, dass dies unverzüglich geschieht.

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