Geltendmachung des Mietkautionsanspruchs durch den früheren Vermieter für den Grundstückserwerber

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.07.2012
Az.: XII ZR 22/11

Ist der Anspruch auf Leistung der Kaution bereits vor Eigentumsübergang entstanden und fällig, geht dieser auf den Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB über. Dieser Anspruch kann von dem früheren Eigentümer und Vermieter gerichtlich im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden. Hierfür muss der ehemalige Vermieter vom Erwerber ermächtigt worden sein und er muss ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung haben.

Im zu entscheidenden Fall verlangten die Kläger als frühere Eigentümer und Vermieter die Zahlung der Kaution an die neue Eigentümerin von dem Beklagten. Die Kläger hatten Gewerberäume an den Beklagten vermietet. Der Beklagte verpflichtete sich im Mietvertrag zur Erbringung einer Kaution, welche zur Sicherung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis dienen sollte.
Später veräußerten die Kläger das Grundstück. Zu diesem Zeitpunkt war noch ein Kautionsbetrag offen. Die Kläger verpflichteten sich im Kaufvertrag, diesen offenen Betrag auf ein Konto einzuzahlen. Erst wenn die ausstehende Mietsicherheit von dem Beklagten erlangt werden kann, sollte der eingezahlte Betrag zu Gunsten der Kläger ausgekehrt werden.
Der Betrag wurde von den Klägern vereinbarungsgemäß auf ein Konto eingezahlt. Eine Leistung seitens des Beklagten erfolgte jedoch nicht.
Die neue Eigentümerin des Grundstücks hat die Kläger zur gerichtlichen Geltendmachung des Kautionsanspruchs ermächtigt.

Die Kläger sind prozessführungsbefugt auf Grund einer gewillkürten Prozessstandschaft. Dies ist die Befugnis, ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend zu machen. Die erforderliche Ermächtigung des Rechtsträgers ist gegeben. Die Kläger haben auch ein eigenes schutzwürdiges rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Durchsetzung des Anspruchs. Die Kläger können die geleistete Sicherheit nur zurück erlangen, wenn der Beklagte die Kaution erbringt.

Die neue Eigentümerin des Grundstücks ist auch Inhaberin des Anspruchs auf Erbringung der Mietkaution. Ursprünglich stand der Anspruch den Klägern als ehemaligen Vermietern zu. Der Erwerber  eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies umfasst solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dies ist bei der Pflicht zur Erbringung der Kaution der Fall. Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.