Sie möchten in Ihrer Mietwohnung Hunde oder Katzen halten, obwohl dies durch eine allgemeine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen ist?

Grundsätzlich sind allgemeine Bestimmungen in einem Mietvertrag unwirksam, wenn diese dem Mieter verbieten Hunde oder Katzen zu halten. Solche Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar.

Vorliegend sind die Parteien Mieter und Vermieter. Streitgegenständlich ist eine Wohnraummietwohnung. Der Mietvertrag vom 30.11.2010 enthält unter anderem folgende strittige Passage: „ Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Nutzer und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes, des Grundstücks und der Wohnung bedarf das Mitglied der vorherigen Zustimmung der Genossenschaft, wenn es Tiere hält, soweit es sich nicht um übliche Kleintiere handelt, es sei denn, in § 16 ist etwas anderes vereinbart.“ § 16 Satz 1 des Vertrages lautet wie folgt: „Das Mitglied ist verpflichtet, keine Hunde und Katzen zu halten“. Dieser Vordruck wird regelmäßig generell in allen Mietverträgen genutzt und ist ein maschineller Vordruck.

Die Klägerin (Wohnungsgenossenschaft) nimmt den Beklagten auf Entfernung des Hundes und auf Unterlassung der Haltung in Anspruch.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage in der Berufung abgewiesen und das Urteil des AG abgeändert. Die Revision, mit dem Ziel das Urteil des AG wiederherzustellen, hatte keinen Erfolg.

Bei der verwendeten Klausel handelt es sich um einen allgemein generellen Passus in dem Mietvertrag. Mithin handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Eine solche Klausel ist wie im vorliegenden Fall gemäß § 307 Abs. II, Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ferner verstößt sie gegen den Gedanken der gesetzlichen Regelung des § 535 I BGB, nach dem die Zulässigkeit einer Tierhaltung alleine von den Interessen beider Parteien abhängt, somit Einzelfallentscheidung ist und alle relevanten Aspekte der Vertragsparteien berücksichtigen muss.

Grundsätzlich bedeutet die Unterschrift eines Mieters unter einen Vertrag mit einer solchen Klausel nicht, dass er sich nicht auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen werde. Es handelt sich also um keinen hemmenden Faktor. Mietern steht es frei, sich auf die Unwirksamkeit einer Klausel zu berufen und vor Gericht geltend zu machen. Die vorherige Unterschrift ändert daran nichts.

Klauseln wie die Vorliegende sind zudem in ihrem Inhalt und ihrer Wirkung für den Mieter weitaus benachteiligender als Formularvordrucke, die die Erlaubnis der Tierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellen. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 I S. 1 BGB erfolgt in dem vorliegenden Fall durch zwei wesentliche Aspekte:

Zum einen verhindert die Klausel die Einbeziehung von evidenten, berechtigten Interessen des Mieters und bietet keine Möglichkeit diese geltend zu machen. Belange des Mieters werden vollständig ausgeblendet, ein Einfallstor für wichtige Gründe ist nicht gegeben.

Zum anderen lässt die Klausel die Bestimmung des § 535 I BGB außer Acht. Diese Vorschrift regelt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ob die Hunde- oder Katzenhaltung hierunter fällt, kann nicht durch eine solche Vorschrift von Anfang an ausgeschlossen werden. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen der Beteiligten erforderlich (auch andere Mieter). Folgende Faktoren müssen bei einer Abwägung Berücksichtigung finden: Anzahl der Tiere, die gehalten werden sollen, Art der Tiere, Größe der Tiere, Größe der Wohnung sowie Lage der Wohnung und deren Zustand sowie die Anzahl der Nachbarn (weiteren Mieter) und deren Alter und gegebenenfalls die Anzahl der weiteren durch Mieter gehaltenen Tiere. Eine solche Abwägung kann und sollte zudem weitere Punkte in Betracht ziehen. Da auf alle Punkte in einer vorformulierten Klausel nicht eingegangen werden kann, verbietet sich eine generelle Regelung. Es muss auf eine Einzelfallentscheidung verwiesen werden.

Fehlt eine Regelung im Mietvertrag über die Tierhaltung, die wirksam ist, so gilt die Regelung des § 535 I BGB. Grundsätzlich treten die allgemeinen gesetzlichen Regelungen und Bestimmungen an die Stelle von unwirksamen Regelungen in AGB’s.

(BGH, Urt. v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12)

Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine schwierige rechtliche Materie. Schnell können Formulierungen unwirksam sein. In besonderen Fällen gar zu Abmahnungen führen. Klauseln sollten vor deren Verwendung durch einen Anwalt kontrolliert werden. Die Verbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit dem Wohnraummietrecht führt zu besonderen Problemen. Gerade durch die Mietrechtsreform haben sich zahlreiche Bestimmungen und Regelungen geändert. Für Mieter bedeutet dies ein „wahrer Dschungel“ vor lauter Paragraphen, zumal viele unbestimmte Begriffe enthalten sind und neu eingeführt wurden, die erst durch die Rechtsprechung ausgestaltet werden müssen. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Papsch & Collegen steht Ihnen sowohl in Ihrer Position als Mieter als auch als Vermieter kompetent und hochspezialisiert zur Seite, überprüft Allgemeine Geschäftsbedingungen und berät Sie umfassend und zielführend in mietrechtlichen Fragen. Damit Sie den Überblick behalten und zu Ihrem Recht kommen.

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