Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10. Oktober 2012
Aktenzeichen: XII ZR 117/10

In Mietverträgen über Gewerberaum ist oftmals eine Klausel enthalten, welche den Vermieter verpflichtet, im selben Gebäude keine Verträge mit direkten Konkurrenten des Mieters abzuschließen. Verletzt der Vermieter diese Konkurrenzschutzklausel, stellt dies einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann. Der Konkurrenzschutz kann aber auch ohne Vereinbarung vertragsimmanent sein.

Der Entscheidung des BGH liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Beklagte vermietete im Sommer 2002 an den Kläger Gewerberäume in einem als Ärztehaus genutzten Gebäude. Die Räumlichkeiten sollten zur Nutzung als „Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie“ dienen. Der Kläger wollte unter Anderem ambulante Operationen durchführen.

Zum Konkurrenzschutz sieht § 9 des Mietvertrages vor:

„Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz […].“

Etwa ein Jahr später vermietete die Beklagte Räume in demselben Haus an einen Facharzt für Chirurgie zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie. Die Praxis bezeichnet sich in ihrem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie. Dort werden unter anderem operative und nicht operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durchgeführt.

Der Kläger ist der Ansicht, diese Behandlung fällt unter den in § 9 des Mietvertrages vereinbarten Konkurrenzschutz. Diese Verletzung rügte der Kläger gegenüber der Beklagten und forderte sie zur Beseitigung der Konkurrenzsituation auf. Darüber hinaus erklärte der Kläger, dass er die Miete nur noch unter Vorbehalt zahle, da er Minderungsansprüche geltend mache.

Die zu viel gezahlte Miete wird mit der Klage geltend gemacht.

Das Landgericht Leipzig gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Dresden wies die Klage teilweise ab. Die Revision des Klägers hat vollumfänglich Erfolg.

Die Praxis für Chirurgie und Unfallchirurgie ist in Bereichen tätig, für welche die Klausel in § 9 des Mietvertrages Konkurrenzschutz gewährt. Dies stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete nach § 536 BGB führt.

Der BGH führt aus, dass bei der Vermietung von Geschäftsräumen der vertragsgemäße Gebrauch gemäß § 535 BGB nur gewährt wird, wenn in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zugelassen wird. Dies gilt selbst dann, wenn der Konkurrenzschutz nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart wird.

Die Pflicht des Vermieters zum Schutz des Mieters vor Konkurrenz beruhe darauf, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch, dem Betrieb eines vereinbarten Geschäfts, nicht behindern darf. Der Vermieter muss jedoch nicht jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernhalten. Vielmehr sei nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.

Eine Minderung der Miete nach § 536 BGB setzt jedoch voraus, dass durch die Konkurrenzsituation eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gegeben ist.