Abrechnung der fiktiven Kosten durch den Vermieter

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14. November 2012
Aktenzeichen: VIII ZR 41/12

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter für erbrachte Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten die fiktiven Kosten als Betriebskosten abrechnen darf. Der Vermieter muss also nicht die tatsächlich entstanden Kosten aufschlüsseln, sondern kann dasjenige verlangen, was bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten angefallen wäre.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin vermietet eine Wohnung in Köln an den Beklagten. Zwischen den Parteien besteht Streit über die Posten „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ in der Betriebskostenabrechnung. Diese Arbeiten verrichtete eigenes Personal der Klägerin. Sie brachte jedoch nicht die tatsächlich entstandenen Kosten zum Ansatz, sondern fiktive Kosten, welche bei der Beauftragung eines Drittunternehmens, ohne Mehrwertsteuer, entstanden wären.
Die Zahlungsklage wurde vom Amtsgericht Köln abgewiesen. Das Kölner Landgericht änderte dieses Urteil ab und gab der Klage statt. Die Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg.

Die Abrechnung von Betriebskosten richtet sich unter anderem nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Nach § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers mit dem Betrag abgerechnet werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte, wobei die Umsatzsteuer des Dritten nicht angesetzt werden darf.

Deshalb entschied der BGH, dass die fiktiven Kosten für die Leistungserbringung eines Dritten abgerechnet werden dürfen. Die Regelung des § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV solle die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gelte sowohl für natürliche als auch für juristische Personen (GmbH, OHG, GbR u.a.).

Zur Abrechnung der fiktiven Kosten muss der Vermieter diese ausreichend darlegen. Dafür muss ein detailliertes Leistungsverzeichnis vorgelegt werden, welches die anfallenden Arbeiten und das darauf beruhende Angebot eines Unternehmens enthält. Dabei muss die Umsatzsteuer ausgenommen sein.