Ist es Mietern möglich, eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung zeigt, dass die Vorauszahlungen nicht mit den faktischen Belastungen übereinstimmen? Besteht überdies die Möglichkeit für den Mieter selbst den Betrag anzupassen?

Grundsätzlich hat der Mieter die Möglichkeit, die Anpassung der Vorauszahlungen zu verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung ergibt, dass die Vorauszahlungen nicht den faktischen Belastungen entsprechen. Eine weitere Möglichkeit ist die Korrektur der Zahlungen durch den Mieter.

Im vorliegenden Fall erstellt die Vermieterin die Betriebskostenabrechnung, woraus sich eine Nachforderung ergibt. Der Mieter hingegen macht geltend, dass er hingegen ein Guthaben hat und verrechnet dieses mit einer Monatsmiete. Diese Berechnungen veranlassen ihn gegenüber der Vermieterin eine Minderung der Vorauszahlung um 30 Euro monatlich geltend zu machen.

Ergibt die Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht mit den tatsächlichen zu zahlenden und entstehenden Kosten übereinstimmen, steht es den Vertragsparteien (sowohl Mieter als auch Vermieter) offen, gemäß § 560 IV BGB eine Zahlungsanpassung zu verlangen. Entscheidend ist hierbei lediglich, ob die Berechnung der Zahlungen inhaltlich richtig ist. Unabhängig von dieser Berechnung ist, ob die Betriebskostenvorauszahlungen gesenkt oder erhöht werden müssen oder ob dies getan werden kann.

Ferner ist es für ein solches Anpassungsverlangen unbeachtlich, welche Seite der Vertragsparteien die Berechnung erstellt hat auf die sich das Verlangen stützt. Es muss sich also gerade nicht um eine Abrechnung des Vermieters handeln. Eine Begrenzung auf die Abrechnung von dem Vermieter würde zu unbilligen Ergebnissen führen. In einem solchen Fall wäre der Mieter darauf angewiesen, dass der Vermieter die Abrechnung sowohl formell als auch materiell richtig erstellt und nicht verzögert, sofern sie überhaupt erstellt wird. Ansonsten könnten Rechtsverluste für den Mieter mit einhergehen.

(BGH, Urt. v. 6.2.2013 – VIII ZR 184/12)