Haben Grundstücksverkäufer eine Pflicht, den Käufer über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks aufzuklären? Wenn ja, gilt diese Pflicht immer oder nur unter bestimmten Umständen?
Grundsätzlich besteht für einen Veräußerer von Grundstücken keine besondere Aufklärungspflicht über die möglichen, zu erzielenden Erträge. Eine solche Verpflichtung ist auch nicht gesetzlich normiert. Jedoch besteht die Möglichkeit einer weitergehenden Pflicht zur Aufklärung dann, wenn sich dies aus dem Vertrag ergibt oder wenn der Käufer hinsichtlich der Möglichkeiten des Ertrages und dessen Höhe einer Fehlvorstellung unterliegt.
Im vorliegenden Fall wurde ein Grundstück für circa 12 Millionen Euro verkauft. Der Preis ist der 11,33 fache Wert der Mieteinnahmen, die mit dem Grundstück derzeit erzielt werden. Die Verkäuferin hat einen Betrag, der durch ein für zumindest noch zwei Jahre bestehendes Mietverhältnis erzielt wird, garantiert. Ferner wird vereinbart, alle Mietunterlagen nebst Untermietverträgen auszuhändigen. Dem kommt die Verkäuferin jedoch nicht nach. Der Preis der Untermiete ist überdies geringer.
Grundsätzlich hat ein Verkäufer keine Verpflichtung über die im Vergleich zur Hauptmiete geringer ausfallende Untermiete zu informieren. Es besteht jedoch eine Pflicht über diejenigen Umstände aufzuklären, die dem verfolgten Vertragszweck entgegenstehen oder die für den Abschluss des Vertrages von grundlegender Bedeutung sind, d.h. ohne deren Vorlegen der Vertrag nicht oder nicht so geschlossen worden wäre. Hierunter fallen auch die möglichen Einnahmen, vor allem, wenn die Einnahmeberechnung des Käufers auf falschen Tatsachen beruht. Eine besondere Aufklärungs- und Informationspflicht besteht überdies, wenn die momentan durch Mietvertrag erwirtschafteten Mieten und die üblichen auf dem freien Markt für das Objekt zu erzielenden Mieten einen erheblichen Unterschied aufweisen. Denn für die Wertberechnung einer Immobilie ist alleine der an dem freien Markt zu erzielende Preis maßgeblich. Anders vereinbarte höhere Mieten, die ansonsten nicht üblich zu erzielen sind, können nicht herangezogen werden.
Bestehen nun solche Preisunterschiede, so muss dies seitens des Verkäufers mitgeteilt werden. Der Verkäufer muss dem Mieter nunmehr mitteilen, dass höhere Mieten vereinbart sind und für die Dauer des Vertrages auch erzielt werden, jedoch auf dem freien Markt nicht erzielt werden. Eine solche Verpflichtung ist besonders in denjenigen Fällen wichtig, in denen der Erwerber die Ertragsmöglichkeiten anhand der bestehenden Mieten berechnet.
In dem vorliegenden Fall hätte der Erwerber durch die Untermietunterlagen die Möglichkeit gehabt, die niedrigeren Erträge festzustellen, durch die Nichtaushändigung war dies jedoch nicht möglich. Ferner war ersichtlich, dass die Einnahmemöglichkeiten für den Käufer ein Hauptgrund waren. Hieraus ergibt sich eine Verletzung der durch den Kaufvertrag übernommenen und garantierten Informationspflichten.
(BGH Urt. v. 1.2.2013 – V ZR 72/11)
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