Geeignetheit eines Gutachtens zur Bestimmung der Vergleichsmiete

In welchen Fällen ist ein Gutachten geeignet, zur Bestimmung der Vergleichsmiete herangezogen zu werden? Bedarf es bestimmter Voraussetzungen?

Grundsätzlich kann ein Gutachten dazu dienen, die Vergleichsmiete zu bestimmen. Es ist jedoch dann als ungeeignet einzustufen, wenn es nur Objekte desselben Vermieters berücksichtigt oder kein breites Spektrum abdeckt.

Vorliegend sind die Kläger Vermieter von Wohnungen. Einmal handelt es sich um eine ehemalige Soldatensiedlung, das andere Mal um eine ehemalige Zechensiedlung. Die Kläger beantragen bei den Vermietern Zustimmung zur Erhöhung der Nettomieten. Diese lehnen jedoch ab. Hierauf richtet sich jeweils die Klage vor dem AG. Aufgrund rechtsfehlerhafter Auffassungen der Berufungsgerichte befasst sich der BGH mit dem Problem.

Fraglich war es in den vorliegenden Fällen, wann ein entsprechendes Gutachten zur Ermittlung anzuwenden ist und wann es nicht geeignet ist.

Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn das Gutachten nur Mietobjekte erfasst, die in einer Siedlung sind und alle im Eigentum des Vermieters stehen. Bei solchen Gutachten kommt es jedoch gerade darauf an, dass ein breites Spektrum erfasst wird. Es müssen also verschiedene Objekte erfasst werden, die nicht nur ein und demselben Vermieter gehören und die nicht ein und derselben Siedlung zuzuordnen sind.
Mietspiegel einer Stadt können bereits als Quelle zur Bestimmung herangezogen werden. Diese als nicht zur Erkenntnis taugliche Quelle abzulehnen ist rechtsfehlerhaft.

Innerhalb eines Mietspiegels kann ein Einfamilienhauszuschlag nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass dann die Höchstgrenze der Mietspiegelspanne überschritten wird. Zuschläge sind in Mietspiegeln gerade dazu gedacht, Umstände und Aspekte zu berücksichtigen, die in der Spanne keine Beachtung finden konnten. So kann es zu einer „Korrektur“ kommen.

Möchten Vermieter für Einfamilienhäuser die Miete erhöhen und beziehen sie sich hierbei auf einen eigentlich – wegen fehlender Geeignetheit – nicht einschlägigen Mietspiegel (der keinerlei Angaben zu Einfamilienhäusern enthält), so ist das Verlangen in der Regel dann begründet, wenn sich die vom Vermieter neu verlangte Miete innerhalb der Mietspiegelspanne für Mehrfamilienhäuser befindet. Dies wird von der Rechtsprechung so angenommen, da die Miete für ein Einfamilienhaus in der Regel über der Miete für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt.

(BGH, Urteil v. 3.7.2013 – VIII ZR 354/12; VIII ZR 263/12)