BGH Urteil vom 15.07.2009
Az: VIII ZR 307/08

Grundsätzlich ist es möglich, in einem formularmäßigen Mietvertrag einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre zu vereinbaren. Hier nimmt der BGH keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB an (Senatsurteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04).

Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht aber gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt beispielsweise bei einem Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren vor. Ein derartiger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist daher unwirksam und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Auch der zweijährige Kündigungsausschluss eines Studentenzimmers in einem Formularmietvertrag ist laut BGH unwirksam, da er den Mieter unangemessen benachteiligt. Der Mieter (Student) hat -so der BGH- ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf die Unwägbarkeiten des Studienverlaufs zu reagieren.

Studenten stellen oftmals nach wenigen Monaten fest, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder es wird in späteren Ausbildungsphasen ein Auslangsaufenthalt sinnvoll oder sogar erforderlich. Hierauf sollen die Studenten reagieren können, daher stellt es eine unangemessene Benachteiligung dar, sie über einen Zeitraum, der die gesetzlichen Kündigungsfristen übersteigt, an einen Wohnraum zu binden.

Aufgrund der Unwirksamkeit einer solchen Klausel finden dann die gesetzlichen Kündigungsfristen Anwendung.