BGH Urteile vom 23.06.2010 und 11.11.2010: Wohnraummiete; Zustandekommen einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung bzw. Wohnflächenangaben als Beschaffenheitsvereinbarung

Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB besteht bei Mietwohnungen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche liegt.

Dieser Grundsatz besteht, wenn im Mietvertrag eine Fläche der Wohnung angegeben ist und diese als Beschaffenheitsvereinbarung zu werten ist. Eine Beschaffenheitsvereinbarung der Wohnfläche liegt aber laut BGH nicht vor, wenn zwar der Mietvertrag eine Angabe bzgl. der Wohnfläche enthält, diese aber mit der Einschränkung dahingehend  versehen ist, dass diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene.

In einem solchen Fall gilt also die Fläche gerade nicht als vereinbart und die Miete kann bei einem Abweichen der tatsächlichen Wohnfläche zu der lauf Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, auch bei einer Abweichung von über 10%, nicht gemindert werden. Auch der Zusatz „Die Angabe der Wohnfläche dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ ist hierbei möglich, um eine Beschaffenheitsvereinbarung auszuschließen.

Wenn der Mietvertrag allerdings gar keine Angabe über die Größe der Wohnung enthält, kann unter Umständen laut BGH eine konkludente Wohnflächenvereinbarung vorliegen und der Mieter somit bei einem Abweichen von über 10 % zur Minderung der Miete berechtigt sein.

Dies ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:

• Die Wohnung war unter Angabe einer Wohnfläche durch einen Immobilienmakler annonciert,
• Dem Mieter wurde eine Skizze der Wohnfläche übergeben,
• Dem Mieter wurde eine Wohnflächenberechnung nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen vorgelegt

Unter diesen Voraussetzungen ist von einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung auszugehen, die unter Umständen zur Minderung der Miete berechtigt, auch wenn keine Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag enthalten sind.